Geht es um den Unternehmenskaffee, die altväterliche Nutzung eines Gebäudes oder den Verkehr?

Abhängig von den Eindrücken der interessierten Parteien hätte dies so oder so vor dem einstimmigen Votum des Stadtrats von Encinitas am 9. Februar argumentiert werden können, um die potenzielle Hinzufügung eines Drive-Through-Starbucks in der Innenstadt von Cardiff zu blockieren.

Die Planungskommission von Encinitas stimmte im November mit 4 zu 1 gegen die Umwandlung eines fast 53 Jahre alten Jack in the Box in ein Starbucks, basierend auf ihrer Einschätzung, ob die Nutzung durch die Kaffeekette eine „Intensivierung“ einer nicht konformen Nutzung darstellen würde – a Drive-Thru – was im Cardiff-by-the-Sea-spezifischen Plan nicht erlaubt ist. Das Jack in the Box, das 1969 eröffnet wurde, wurde gebaut, bevor Encinitas 1986 eine Stadt wurde, was das Drive-Thru zu einer bereits bestehenden Ausnahme im Geschäftsviertel von Cardiff machte.

Springteufel und CalBay Entwicklung & Investitionendie das Grundstück von der Fast-Food-Kette kaufen will, legte beim Stadtrat Berufung gegen die Entscheidung der Planungskommission ein, mit der Begründung, dass die Bebauungsvorschriften der Stadt zur Intensivierung nicht konformer Nutzungen nicht auf potenzielle Verkehrsprobleme anwendbar seien.

Ihre Vertreter argumentierten am 9. Februar, dass die aktuelle Drive-Thru-Version zwar eine akzeptierte nicht konforme Nutzung sei, die Starbucks-Version mit einem Eigentums-Facelift jedoch nicht in dem Maße geändert würde, dass sie eine größere oder intensivere Auswirkung hätte und daher nicht wäre unter Verstoß gegen die Stadtordnung.

„Jack in the Box ist seit den späten 1960er Jahren an diesem Standort. Sie haben sehr lange als gesetzeswidrige Verwendung operiert. Und niemand bestreitet, dass Jack in the Box ein Recht auf nichtkonforme Nutzung hat, um diesen Drive-Thru-Vorgang für immer fortzusetzen“, sagte Anwältin Jennifer Chavez von Sheppard Mullen, die die Restaurantkette vertritt. „Eine Drive-Thru-Nutzung, eine rechtswidrige Nutzung, ist ein Eigentumsrecht. Es läuft mit dem Land. Und wer als Nächstes das Objekt abholt, bekommt auch das gesetzliche Nutzungsrecht.“

Jack in the Box und CalBay befinden sich seit 2020 in Verhandlungen über das Grundstück, sagte Chavez, „und diese Drive-Thru-Interpretation hat den Verkauf aufgehalten.“

Das Gebäude befindet sich in der San Elijo Ave. 1967. Chavez bemerkte, dass seine Durchfahrt erheblich zum Immobilienwert beiträgt, „im Wert von sieben Ziffern, wie mir gesagt wurde, im Zusammenhang mit einer Kauf- und Verkaufstransaktion.“

Der Starbucks-Vorschlag von CalBay würde den Birmingham Drive-Eingang des Grundstücks schließen, wobei der Drive-Through-Verkehr durch die beiden Eingänge auf der San Elijo Avenue zirkulieren würde.

Geschäftsvertreter und Einwohner von Cardiff sagten, das Potenzial für eine ernsthafte Intensivierung des Verkehrs von einem Starbucks an der kleinen, aber geschäftigen Kreuzung von San Elijo und Birmingham falle in die Definitionen der Stadtzonierungsgesetze und des spezifischen Plans von Cardiff, deren Elemente die allgemeine Stadtzonierung ersetzen.

„Gemäß dem Cardiff-by-the-Sea-spezifischen Plan sind alle anderen Projekte mit Drive-Through auf dieser Seite rechtswidrig“, sagte Alison Wielechowski, Präsidentin der Cardiff 101 Main Street Association“, sagte der Stadtrat. „Jede Anstrengung, diesen Raum zu verändern oder zu intensivieren, sollte auf der Grundlage der Sprache des spezifischen Plans von Cardiff-by-the-Sea nicht fortgesetzt werden dürfen. Außerdem gilt die Innenstadt von Cardiff als Fußgängerzone, und der spezifische Plan von Cardiff-by-the-Sea, der die Gemeindeordnung von Encinitas ersetzt, weist darauf hin, dass in dieser Innenstadt keine Durchfahrten erlaubt sind.“

Ist der Verkehr das Problem?

Das Kernargument der Intensivierung hat sich auf den Verkehr konzentriert.

In den letzten Wochen haben Kritiker des geplanten Umbaus von Starbucks Verkehrsengpässe bei Starbucks Drive-Thrus auf der Orpheus Avenue in Leucadia und El Camino Real in New Encinitas als Beweis dafür angeführt, dass der neue Cardiff-Spot die Verkehrsstaus auf Birmingham Drive und San stark erhöhen würde Elijo Avenue zu den Hauptverkehrszeiten.

„Ich weiß, dass wir nicht direkt an der (Interstate) 5 liegen, aber wir sind die Hauptverkehrsstraße der 5, die Birmingham (Drive) hinunterkommt, um zu den Campingplätzen zu gelangen“, Austin Davis, Cardiff-Küstenmarkt Generaldirektor, sagte der Rat. „Es ist eine sehr große Kreuzung und hat bereits morgens und abends viel Stau, besonders an Wochenenden und Feiertagen.“

Das Leucadia Starbucks, das sich in der Nähe der Kreuzung der Interstate 5 mit dem Leucadia Boulevard befindet, wurde vor etwa einem Jahrzehnt gebaut und erhielt im Gegensatz zum Standort Cardiff die Genehmigung der Stadt, eine Durchfahrt zu betreiben, erklärte Roy Sapa’u, Direktor der Stadtentwicklungsdienste Ratssitzung.

Der in Cardiff lebende Rich Fuller, der ein Grundstück am Birmingham Drive östlich des Jack in the Box besitzt, wiederholte Davis ‚Bedenken bei der Ratssitzung.

„Ich bin natürlich sehr besorgt über den Verkehr, und ich weiß, dass Jack in the Box sagt, dass es dort genug Plätze gibt, aber offensichtlich haben wir alle Leucadia gesehen“, sagte Fuller. „Hätte ich erwartet, dass es dort so viel los ist wie in Leucadia? Nein. Aber ich würde erwarten, dass es sehr voll sein wird. Sobald ein Auto San Elijo nicht mehr verlassen kann, können die Leute nicht mehr rechts abbiegen, und es wird anfangen, in Birmingham rückwärts zu fahren.“

Wielechowski sagte, sie und ihr Mann seien in den Staus des Parkplatzes des Einkaufszentrums geraten, wo sich die Durchfahrt von Starbucks auf El Camino Real befindet.

„Ich habe eine persönliche Erfahrung auf diesem Parkplatz gemacht, auf dem der erhöhte Durchfahrtsverkehr den normalen Betrieb des Parkplatzes so stark blockierte, dass mein Mann aus dem Auto steigen musste, um uns physisch durch den Verkehr zu führen “, sagte sie dem Rat. „Im Wesentlichen funktionierte der Parkplatz nicht mehr wie geplant, weil die Drive-Thru-Linie so lang war, dass alle Autos auf den regulären Parkplätzen daran gehindert wurden, auszufahren.“

Das El Camino Real Starbucks-Gelände, früher ein KFC und davor ein Long John Silver’s, wurde mit einem Drive-in gebaut, kurz bevor Encinitas eine Stadt wurde. Als Starbucks das Gelände erhielt, war eine Durchfahrt mit einer bedingten Nutzungserlaubnis erlaubt, aber die Stadt verfügte nicht über die Art von Daten zur Generierung von Fahrzeugfahrten, die sie jetzt bei der Prüfung des Cardiff-Antrags hat, erklärte Sapa’u.

„Wir sind einstimmig gegen diese Nutzungsumwandlung“, sagte Robert Clark, Mitglied des Designkomitees der Cardiff 101 Main Street Association, während des Treffens.

Kayman Wong, Präsident des Beratungsunternehmens für kommerzielle Entwicklung Kaidence-Gruppeder CalBay vertritt, sagte, das Problem laufe darauf hinaus, was frühere Rechtsprechung und Stadtplanungsvorschriften besagen – dass die nicht konforme Nutzung auf den neuen Eigentümer und seinen Mieter übertragen werden kann, solange die physische Struktur selbst bei dieser Nutzung nicht verändert wird.

Oder ist Starbucks das Problem?

In seiner Rede vor dem Stadtrat deutete Wong an, dass die Bedenken der Kritiker eher mit der Platzierung eines Starbucks auf dem Gelände zu tun haben könnten, als mit einem fortgesetzten Drive-in.

„Meiner Meinung nach geht es heute und heute Abend nicht speziell um Starbucks – und um ehrlich zu sein, um einen bestimmten Mieter, denn viele Mieter können an diesem bestimmten Standort erfolgreich arbeiten und ihn innerhalb der Grenzen der Gemeinde betreiben Code und Gesetz – die Intensivierung der Nutzung hängt mit strukturellen Abweichungen gemäß Ihrem Code zusammen“, sagte er dem Rat. „In diesem speziellen Fall ist die Generierung von (Fahrzeug-)Fahrten irrelevant, da sie nicht erforderlich ist; Es handelt sich nicht um eine erforderliche Maßnahme gemäß der Gemeindeordnung.“

Die Anwältin von Jack in the Box baute in ihrer Widerlegung öffentlicher Kommentare auf diesem Gedanken auf.

„Ich möchte nur alle daran erinnern, dass es hier nicht um Starbucks geht“, sagte Chavez. „Hier geht es nicht um einen bestimmten Mieter. Hier geht es darum, ob die Drive-Thru-Nutzung von jemand anderem betrieben werden kann, jemand anderem als Jack in the Box.“

In Kommentaren des Stadtrats vor der Abstimmung stellte der stellvertretende Bürgermeister Joe Mosca jedoch fest, dass Starbucks von Anfang an in den gesamten Prozess involviert war.

Während der Stadt im November noch kein offizielles Projekt vorgelegt worden war, architektonische Renderings zeigte damals Starbucks-Designs und -Beschilderungen.

„Während des Personalberichts und des Gesprächs war das Team der Planungskommission und von Starbucks da“, sagte Mosca. „Starbucks redet davon, dort reinzugehen. Starbucks wird auf einigen Dokumenten identifiziert. Ist Starbucks also der Mieter? Oder ist Starbucks nicht der Mieter?“

Chavez sagte, dass CalBay, soweit Jack in the Box weiß, mit Starbucks als geplantem Mieter verhandelt.

Am Ende stellte sich der Stadtrat in der Berufung nicht auf die Seite von Jack in Box und CalBay und berief sich auf eine verstärkte Nutzung des Drive-Thru aufgrund der prognostizierten erheblichen Verkehrszunahme.

„Die Realität ist, dass das Orpheus Starbucks vielleicht nicht konform ist, weil es als Teil eines Projekts für eine Durchfahrt genehmigt wurde, aber es ist ein Problem der öffentlichen Sicherheit, das ich hoffentlich eines Tages als Stadtrat ansprechen kann.“ Ratsmitglied Tony Kranz bemerkte. „Die Auswirkungen, die eine solche Warteschlange auf Birmingham und San Elijo hätte, sind inakzeptabel.“

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