Dies ist der erste einer dreiteiligen Lösungsserie, in der zugesprochene Liegenschaften in Lafayette untersucht werden.

Als Rogers Griffin zum Rektor der Holy Family Catholic School ernannt wurde, lautete sein Befehl, sie zu schließen. Die Einschreibung an der 119 Jahre alten Schule, die mitten im Dickicht von Lafayettes Viertel Fightinville liegt, war auf nur noch 75 Schüler geschrumpft. Es war blutendes Geld. Die Diözese schickte ihn, um es „mit Würde“ zu schließen, sagt er.

Dreiundzwanzig Jahre später expandiert Holy Family. Heute hat die Gemeindeschule, die hauptsächlich benachteiligten Kindern durch ein staatliches Stipendienprogramm dient, 258 Schüler und plant, in den nächsten Jahren 400 zu erreichen. Der Campus muss wachsen, aber er ist von der Nachbarschaft umgeben.

Im Jahr 2020 erwarb Holy Family zwei verlassene Grundstücke, die mit Tausenden von Dollar an unbezahlten Steuern und Bußgeldern belastet waren. Obwohl die Parzellen jahrzehntelang leer standen, werden sie bis August acht neue Klassenzimmer, eine Turnhalle und neue Verwaltungsbüros beherbergen. Es ist eine wichtige Anschaffung für das Wachstum der Schule, sagt Griffin, der in der Bienville Street neben der Schule aufgewachsen ist. Und es dient gleichzeitig als Investition in die Nachbarschaft.

„Das ist ein weiterer Schwerpunkt für uns, nicht nur die Zahl der Einschreibungen zu erhöhen, sondern es zum Zentrum der Nachbarschaft zu machen“, sagt Griffin.

Zugesprochene Liegenschaften wie die beiden von Holy Family erworbenen häufen sich seit Jahrzehnten auf den Listen der Gemeindeassessoren und fallen de facto in die Obhut der Lafayette Consolidated Government. Heute verfolgt LCG mehr als 1.200 zugelassene Konzessionsgebiete in seinem System, die überwiegende Mehrheit auf der Northside von Lafayettte. Allein im Gebiet von Fightinville gibt es am 1. Februar 78 zugelassene Parzellen, mehr als in Broussard, Scott und Youngsville zusammen.

Aber Lafayette macht Fortschritte dabei, diese Liegenschaften wieder in die produktive Nutzung zu überführen. Seit 2018, als Lafayette seinen Prozess zur „Veräußerung“ von zugesprochenen Grundstücken durch Verkauf, Übertragung oder Schenkung einführte, haben die Planungsmitarbeiter Anträge für 177 Parzellen bearbeitet. Die meisten dieser Antragsteller sind benachbarte Grundstückseigentümer. Und die Zahlen sind seit der Formalisierung des Prozesses Jahr für Jahr gestiegen, beginnend mit nur 10 im Jahr 2018 und angewachsen auf 54 bis 2021.

Dennoch hat Lafayette einen langen Weg vor sich. Und für diejenigen, die neben den Grundstücken wohnen, kann die Lösung nicht schnell genug kommen.

Mary Helen Alexander lebt seit mehr als 50 Jahren in der St. Charles Street in McComb-Veazey und seit fast 20 Jahren neben einem unbebauten Grundstück. Nach dem Tod ihrer Nachbarin vor Jahren haben die Erben nie Anspruch auf das Haus der Familie erhoben. Als das Gebäude abgerissen wurde, mähte ihr Neffe die vordere Hälfte des Grundstücks, um es bis zu seinem Tod sauber zu halten. Sie bedrängt die Stadt, die hintere Hälfte zu mähen, was sie selten tut. Hausbesetzer sind in dem verlassenen Haus auf der anderen Seite des Grundstücks ein- und ausgegangen. Es wird seit 2016 entschieden.

„Das ist 20 Jahre her“, sagt sie über das letzte Mal, als jemand neben ihr wohnte. „Es gibt einige Kinder, und sie haben kein Interesse daran. Du könntest versuchen, es zu verkaufen oder so. Jetzt gehört es der Stadt.“

Das ist eine typische Geschichte für zugesprochene Immobilien: ein Todesfall in der Familie, eine zerbrochene Erbfolge und niemand, der Anspruch auf eine verwaiste Immobilie erheben oder sich um sie kümmern könnte. In vielen Fällen erkennen Erben nicht, dass sie einen Anspruch haben.

Und es ist oft die Ansicht unter den Nachbarn, dass die Stadtverwaltung Eigentümer der Immobilien wird. Aber das tut es nicht. Die Entscheidung friert den Titel ein, während die Schulden aus unbezahlten Steuern und Bußgeldern steigen. Eine Mischung aus hoher Verschuldung und unterbrochenen Nachfolgeregelungen lässt sie in der Schwebe. Steuereintreiber wollen bezahlt werden, aber da der primäre Steuerzahler schon lange tot oder anderweitig aus dem Bild ist, haben sie niemanden, von dem sie eintreiben können.

Der Umzug der Immobilie ist schwierig. Ohne eine klare Eigentumslinie – was oft als „sauberer Titel“ bezeichnet wird – sind Immobilien ohne Marktwert. Banken werden sie nicht verpfänden. Entwickler werden sie nicht berühren. In der Zwischenzeit verfallen sie weiter, während die Schulden steigen.

„Es ist einfach ein verdammtes Durcheinander“, sagt Conrad Comeaux, Steuerassessor der Gemeinde Lafayette.

Die beiden von Holy Family erworbenen Grundstücke – 139 South Bienville und 213 South Bienville – wurden unter 30.000 US-Dollar an unbezahlten Steuern und Pfandrechten begraben. In der Zwischenzeit betrug der Marktwert der Immobilien nur 12.000 US-Dollar. Das Los in 139 South Bienville wurde seit 1983 vergeben, das andere seit 1989.

Es ist schwierig, das Volumen zu verfolgen, da Immobilien in und aus der Entscheidung fließen, wenn Immobilienbesitzer ihre Steuern zahlen oder verfallen, aber es besteht kein Zweifel, dass das Problem in den letzten Jahrzehnten nur noch schlimmer geworden ist. Comeaux erinnert sich an einige Hundert, die bei seinem Amtsantritt um die Jahrtausendwende auf den Steuerlisten der Gemeinden landeten. Nach dieser Zählung hat sich die Zahl in den letzten 20 Jahren wahrscheinlich mehr als verdoppelt.

Zugesprochene Immobilien sind oft leerstehende und verlassene Gebäude, die zusätzlich zu den enormen sozialen und öffentlichen Kosten eine Schicht rechtlicher Schwierigkeiten hinzufügen. Fäulnis und Leerstand werden auch mit Gewaltkriminalität und vermindertem Eigentumswert in Verbindung gebracht, was die Übertragung von Generationenreichtum erstickt. Eine Längsschnittstudie eines Philadelphia-Programms zur Reaktivierung verlassener Räume ergab eine 40-prozentige Verringerung der Gewaltkriminalität im gleichen Zeitraum.

Eine Analyse schätzte lokale Regierungen Geben Sie jährlich zwischen 233 und 1.700 US-Dollar pro Immobilie für die Instandhaltung aus: Gras mähen und mit Brettern vernageln oder Gebäude abreißen. LCG veranschlagte Umweltgebühren, die normalerweise Gebühren für das Grasschneiden widerspiegeln, zwischen 135 und 705 US-Dollar für 213 South Bienville. Wenn dies anhand von Hunderten von Immobilien bewertet wird, kann dies Kosten in Höhe von Hunderttausenden von Dollar bedeuten.

Angesichts des Ausmaßes und der Komplexität des Problems ist jede Bewegung ein Fortschritt. 2008 wurde ein staatliches Gesetz verabschiedet, das den Kommunalverwaltungen einen Weg zum Umgang mit verwaisten Immobilien ebnete, aber Lafayette verabschiedete erst 2018 ein Verfügungsverfahren. Versuche, lokale Gesetze einzuführen, scheiterten an einer Mischung aus Ratspolitik und Apathie. Nach der Ansiedlung erstellte Lafayette einen Prozess, der darauf abzielte, die lokale Kontrolle zu betonen, wobei der Rückzahlung Vorrang eingeräumt wurde, dann den angrenzenden Landbesitzern und schließlich der öffentlichen Ausschreibung.

Gemeinnützige Entwickler haben damit begonnen, sich an eine Bestimmung zu halten, die „Spenden“ an qualifizierte gemeinnützige Organisationen erlaubt. Habitat for Humanity hat diesen Ansatz mit kleinen Nachbarschaften in McComb-Veazey vorangetrieben und mit LCG zusammengearbeitet, um den gemeinnützigen Dispositionsprozess zu steuern. Seitdem hat Habitat Grundstücke in Chargen verfolgt und im Wesentlichen einen Weg dafür geebnet, wie gemeinnützige Entwickler jeder Größenordnung das Programm in Anspruch nehmen werden. Habitat hat 18 Parzellen erworben, die meisten in McComb und einige wenige in der Gegend von LaPlace/Fightinville.

Habitat bemüht sich um staatliche Finanzierung, um sieben Häuser auf zugesprochenen Grundstücken zu bauen. Die Bemühungen der Organisationen sind aufgabenorientiert – sie konzentrieren sich fast ausschließlich darauf, Lücken in städtischen Kernvierteln zu schließen – was dazu beiträgt, die Kosten zu rechtfertigen. Executive Director Melinda Taylor sagt, die Organisation habe 120.000 US-Dollar an Anwaltskosten ausgegeben.

„Es ist ein bisschen unter dem Marktwert [rate]aber es ist nicht kostenlos“, sagt Taylor über den Kompromiss.

Diese Kosten und die relative Unklarheit des LCG-Programms haben bisher die meisten konventionellen Entwickler von der Teilnahme abgehalten. Änderungen an der Verordnung von Lafayette, die Vermietungsentwicklungen zulässt, haben eine neue Klasse von Interesse bei Entwicklern erschlossen.

Im Laufe des letzten Jahres genehmigte der Rat von Lafayette Anträge von Kirchen, kommunalen Wohnungsbauorganisationen und gewinnorientierten Bauträgern, die Pläne zur Schaffung neuer Wohnungen, Mietwohnungen und Mehrfamilienhäuser ankündigten.

Eine Lockerung der Regeln könnte das Tempo beschleunigen, riskiert jedoch einen Kontrollverlust für die Nachbarschaften und lässt das Gespenst von Gentrifizierung oder schlechten Schauspielern aufkommen.

„Wir haben es mehr Menschen zugänglich gemacht, was gut ist“, sagt Tina Shelvin Bingham, Executive Vice President der McComb-Veazey Neighbourhood. „Aber wir haben die Dose mit den Würmern geöffnet, ohne sicherzustellen, dass genug Schmutz vorhanden ist.“

Das Viertel McComb-Veazey selbst ist ein lokaler Pionier auf diesem Gebiet. Das McComb Community House war ein revitalisiertes, zugesprochenes Eigentum. Heute hält die Clique dort, wenn es Covid erlaubt, Gemeindetreffen und regelmäßige Wochenendmärkte ab, um Produkte von ihrer Farm zu verkaufen. Aufbauend auf seiner Arbeit mit Habitat plant McComb, einige Zuschussmittel für die Schaffung eines Pilotsanierungsprogramms zu verwenden und seinen gemeinnützigen Status als Dach zu nutzen, um verlassene Grundstücke zu erwerben, mit der Absicht, mit in der Gegend ansässigen Entwicklern zusammenzuarbeiten, um mehr Wohnraum zu schaffen.

Welche Gewinne bisher erzielt wurden, geschah auf Ad-hoc-Basis. Taylor, der auch Vorsitzender der Acadiana Housing Alliance ist, sieht eine Gelegenheit, Lücken auf dem beengten Wohnungsmarkt von Lafayette zu schließen. Bisher hat das Programm noch nicht viel bezahlbaren Wohnraum geschaffen.

Aber das Hinzufügen von mehr Wohnraum, egal in welcher Größenordnung, ist eine willkommene Entwicklung, und Taylor betrachtet den noch jungen Prozess als Teil der Lösung. Nach drei Jahren steht Lafayette wirklich erst am Anfang.

„Das war unter dem Radar“, sagt Taylor. „Es gibt kein echtes, öffentlich informiert Prozess. Es ist eine Art Free-for-all. Meine Frage ist: Wann werden wir sagen, dass wir eine Methode für diesen Wahnsinn brauchen, wir müssen einen Prozess erfinden, um zu informieren Wer bekommt diese Lose.“